Q1. 資用マンション市場ってどうなっているの？	カテゴリー：マーケット

A1. 投資用マンションとは、マンションの中で一般的に投資に向いていると思われるものを総称しています。法律や制度的に定められているものではありませんが、これからマンション投資を始める方は、投資用マンションと言われる物件を購入されるのが好ましいでしょう。
現在投資用マンション市場は、長引く低金利、ペイオフ解禁等のマクロ環境から、かなり活況となっており、好立地の物件については、即日完売となってしまうものも多くあります。需要のほとんどが投資用と思われるワンルームマンションについてみれば、2002年度は総供給戸数8,939戸を超えここ数年、毎年2割以上の増加を続けています。

Q2. 今は不動産価格が底値で買い時ってほんと？	カテゴリー：マーケット

A2. 不動産価格は近時のバブル時のピークと言われる、1990年の100を基準にすると、2002年現在で30程度となっており、バブル以前の適正な水準にほぼ戻ったと言われています。ただ不動産価格はあくまでも需要と供給（買いたい人と売りたい人とのバランス）で決まるものなので、いつの価格が底値なのかということについては、神のみ知るということでしょう。
一般的に景気がよくなれば不動産を買いたい人が多くなり、不動産価格は上昇しますし、景気が悪くなれば不動産価格は下降します。現在景気はまだ低迷していると言われており、長期的には回復していく傾向にあると言われていますので、「今は不動産価格が底値で買い時」と考える人が多いと言えると思います。
ただし投資について考える場合は、不動産価格そのものよりも、利回りやキャッシュフローを見たうえで、自分の満足が得られる水準であるかがより重要です。

Q3. ペイオフ解禁と投資用マンションと関係あるの？	カテゴリー：マーケット

A3. ペイオフ解禁は、今投資用マンションが注目を浴びている大きな理由のひとつです。ペイオフとは銀行等金融機関に預けている預金について、その銀行が倒産した際に国が保証してくれる限度（現在定期性の預金で1千万円とその利息まで）を定めることです。
ペイオフ解禁後は、国が保証してくれる資産は一部分となるわけですから、残りについては自分でリスク（元本が目減りしたり収益が得られない可能性）とリターン（投資から得られる収益）を測りながら資産運用を行っていく必要があります。昔から「財産三分法」と言い資産を「現預金」「有価証券」「不動産」に略等しく分けて持つことが、リスクを最小化すると言われています。現在この「不動産」部分の資産として、比較的小口で投資可能なコンパクト・ワンルームマンションが注目を浴びています。

Q4. 投資用マンションと他の金融商品との違いは何？	カテゴリー：マーケット

A4. 投資用マンションと他の金融商品の一番大きな違いは、不動産（マンション）と言う実物を自分が直接所有することです。
物は時間がたてば古くなり価値が下がりますし、場所や大きさによって大きく価値が異なってきます。またそこに人が住んでこそリターンを得られるわけですから、ある程度の大きさが必要で、投資額は預金や有価証券に比べある程度大口となることは避けられません。
なんだかややこしいな、と感じられるかもしれませんが、その反面「進学する子供や孫を持つ人が都心部にコンパクト・ワンルームマンションを買って住まわせ、卒業したら賃貸で運用する」と言うような金融商品ではありえない、大都市圏ならではの実用的な活用方法もあります。また物であるが故、インフレに強いと言う性質も持っています。

Q5. 将来の財産として残せるものなの？	カテゴリー：マーケット

A5. 当然将来の財産となります。
実物の資産であるため、インフレにより物価が上昇した場合、不動産価格や賃料も上昇し、預貯金の目減りをカバーするという効果（インフレヘッジ効果）が期待できます。
ただしバブル期とは異なり、転売することによる値上がり益はあまり期待しないほうが良いでしょう。長期的に安定した家賃収入を得ることを最大の目的とするべきです。

Q6. 自分にもしものことがあったら借金だけが残ってしまうので心配・・・	カテゴリー：マーケット

A6. 物件をローンで購入した場合には、ほとんどの場合、団体信用生命保険に加入しなければならないため、自分にもしものこと（死亡、失明や言語機能を失うなど、高度障害状態）があった時、残っていたローンはすべて保険で支払われるようになっています。もし万が一の事があっても、家族は残ったローンを支払うこともなく、家賃収入だけ手に入れることが出来るわけであり、その点で生命保険としての役目も果たすといえます。

Q7. 年金対策になるって聞いたけど・・・	カテゴリー：マーケット

A7. 少子化・高齢化の急速な進展と長引く低金利で、公的年金はあてにならない世の中になりつつあります。若いうちからローンでマンション投資を行い、定年までに返済を完了すれば、あとは家賃収入がまるまる年金のような形で入ってくるという考え方です。これを金融商品で実現しようとすると、現在の定期預金の金利は高くても0.05%程度ですから、これで10万円/月の収入を得るには24億円の元本が必要となり、現実的ではありませんね。

Q1. マンション投資のリスクとその回避方法を教えて	カテゴリー：成功術

A1. マンション投資とは不動産（マンション）を購入し、それを賃貸することで家賃収入を得ることが主目的ですので、家賃収入が見込みを大きく下回ることが、最大のリスクとなります。
大事なことは、

1）良い物件を購入する。（「投資用マンションの選択基準を教えて」を見てください。良い物件は借り手希望者も多く、家賃の値下がりも少ない。）

2）出来るだけ複数戸購入する。高額のものをひとつ購入するより、低額のものをいくつか組み合わせる。（4千万のマンションを20万円/月で賃貸した場合と、2千万円のマンション2戸を10万円/月で賃貸した場合を考えると、後者の方が安定的な家賃収入が確保できる可能性が高い。）

3）資金計画をきちんと立てる。家賃、空室率、ローン金利は常に最悪の状況を想定しておく。（借入を組み合わせて購入する場合は、家賃収入がゼロとなっても自力で借入返済が可能な水準の借入に留める。）

の3点です。また物件によっては業者が一定期間家賃保証（賃借人がいても、いなくても家賃を保証して支払ってくれる仕組み）してくれるものもありますので、それを選択すれれば更に安心です。

Q2. 当初の資金は最低どのくらい必要なの？	カテゴリー：成功術

A2. 提携ローンを最大限活用した場合、物件価格の10%程度の頭金と保険料、登記費用等の諸費用（その物件にもよりますが50万円〜80万円）があればマンション投資が始められます。

Q3. 投資用マンションでもローンは借りられるの？	カテゴリー：成功術

A3. 投資用マンションのローンは自己居住用のものと比べると一般的に借りにくいのが実情です。ただしたいていの新築投資用マンションには開発業者による提携ローンが用意されているので、それを利用することで比較的容易に借入を行うことが出来ます。
中古物件には提携ローンがないため、新築と比べる一般的にローンを借りにくい傾向があります。中古物件を購入する際には資金をどうするか、先によく検討しておくことをお勧めします。

Q4. 利回りってどう計算すればいいの？	カテゴリー：成功術

A4. 基本的に預金の金利と同じ考え方です。〔年間の収入（利息）〕／〔取得にかかった費用（元本）〕で計算できますが、数字の取り方により表面利回りと実質利回りがありますので要注意です。詳細は「表面利回りと純（実質）利回りはどう違うの？」を参照してください。

Q5. 表面利回りと純（実質）利回りはどう違うの？	カテゴリー：成功術

A5. 面利回り　＝　年間家賃収入　÷　物件価格
実質利回り　＝　実質家賃収入　÷　取得費総額
表面利回りは年間の家賃収入を物件価格で割ったもので、物件そのものの収益性を見ることに適しています。
実質利回りは実際に手取りとして入ってくる年間収入を諸費用を含めた物件取得費総額で割ったもので、マンション投資の採算を見るのに適しています。
マンション投資を行う際には表面利回りだけではなく、実質利回りも確認することで、採算やキャッシュフローがどうなるか、把握しておくことが必要です。

の3点です。また物件によっては業者が一定期間家賃保証（賃借人がいても、いなくても家賃を保証して支払ってくれる仕組み）してくれるものもありますので、それを選択すれれば更に安心です。

Q6. どのくらいの利回りを目安にすればいいの？	カテゴリー：成功術

A6. 利回りは物件や時期によって変わってきますので、一概にどのくらいの利回りがあればよいと言う基準はありません。
表面利回りについては、近隣地域の同じ大きさの賃貸マンションの家賃をインターネットや情報誌で調べ、ほぼ同じ水準であれば妥当と言えると思います。
実質利回りについては、ローンを利用して投資マンションを購入される際には、ローン金利を目安としてはいかがでしょうか。実質利回りがローン金利を上回っていれば、自分の持ち出しはゼロとなり、ローン完済時には初期投資を除くとほとんど負担なしでマンションは自分のものになります。

Q7. キャピタルゲイン・キャピタルロス・インカムゲインって何？	カテゴリー：成功術

A7. 投資の元本のことをキャピタルといい、この価値が増加して利益となることをキャピタルゲイン、減少して損失となることをキャピタルロスと言います。またこのキャピタルから得られる収益のことをインカムゲインと言います。
マンション投資に当てはめると、2千万円で購入したマンションが売却する際に2千5百万円で売れれば、5百万円のキャピタルゲインを得たことになります。逆に1千5百万円でしか売れなければ、5百万円のキャピタルロスを被ったことになります。（諸費用、減価償却費を考慮せず）またこのマンションの家賃が月8万円であったとすると、この金額がインカムゲインということになります。
マンション投資においては、基本的にインカムゲインを目的とすべきでしょう。

Q8. ずばり、投資用マンションの選択で一番大事なことは？	カテゴリー：成功術

A8. チェックポイント（「投資用マンションの選択基準を教えて」を参照してください）をしっかりチェックして、自分が納得の行く物件を買うことです。投資用マンションは自分が住むわけではないため、どうしても価格や利回りばかりに目がいってしまいます。自分が良い、住みたいと思う物件は、賃借人も住みたいと思ってくれる可能性が高いわけですから、自分でしっかり現地を見て、最終判断を下すべきです。セールスマンの中には早く契約をしないと物件がなくなってしまうとか、あなただけに特別にご案内しますというトークで巧みに売りこんでくる人もいますが、良い情報は自分から探しに行くものであるということを常に頭においてください。

Q1. 投資用マンションの選択基準を教えて	カテゴリー：実践編

A1. 投資としてマンションを購入することは、リターン（見返りとして得られる収益）も大きい反面、リスク（元本が目減りしたり収益が得られない可能性）も大きいと言う特徴があります。このリターンを確保しつつ、リスクを最小限に抑えるには良い物件を選ぶというのが最も大切です。

良い物件にめぐり合う近道として、以下のポイントをチェックしましょう。
【ポイント】
1）立地条件がよいこと。
2）部屋がひろいこと。
3）設備、外観、周辺の環境を自分の目で見て、住んでみたいと感じること。
4）開発業者がしっかりしている。
5）管理体制がしっかりしていること。

1）「まず最寄り駅から徒歩10分以内であること」が重要です。賃貸マンションの居住者の目的は通勤や通学であることが多く、駅から近いなどの利便性が最も重視されると考えられるからです。通常徒歩10分以内であれば利便性が高いと判断されるようです。最寄り駅が都心のオフィス街や商業地に出る際に便利な場所であれば、更に良いです。
2）「部屋の広さは30m²以上、出来れば40m²以上あること」が望ましいです。一人暮らしに必要な空間を考えると、8畳の部屋＋バス・洗面・トイレ＋キッチン＝大体30m²となります。最近の住環境改善を考えると40m²以上で1LDKある方がベターかもしれません。
3）「設備、外観、周辺の環境」については、とそれぞれの主観があるため、一概にどれが良いという基準はありませんが、バス・トイレ別で洗面化粧台があり、防犯面に優れた設備としてオートロック・防犯カメラ・ディンプルキーは必要。又、単身者が必要な共用設備として宅配BOXが設置されているとベストです。外観ではタイル張りの外観に人気がある等、設備が充実していればそれだけ家賃は上がり、空室率は下がります。出来る限り自分の目で見て、住んでみたいなと思う物件を選べば間違いないと思います。
4）「分譲業者の業歴、販売実績、規模、業績」について、出来るだけ詳しく調べておくべきです。長期にわたって使用されるものですから、しっかりした施工管理を行っている分譲業者の物件を選択するべきです。一般的に業歴が長く、販売実績が多くある業者はそれだけ信頼がおけると見られます。また分譲業者が倒産してしまうと、購入後物件に瑕疵があった場合の責任を問えなくなりますので、しっかりした業績を上げているか確認しておく必要があります。
5）「管理体制がしっかり」していなければ、マンションは安定した収益を長期間にわたって生み出してくれません。管理の良いマンションは長持ちし、空室率も低くなります。マンションの管理は共有部分の清掃から始まり、クレーム・トラブル対応、建物の維持補修等多岐にわたり、専門的な知識・技術を要求されるので、通常はマンション開発業者の用意した管理会社に任せた方がいいでしょう。出来れば開発業者と同様に管理会社の業歴、実績、業者、評判等について出来る限り調べておいた方が良いでしょう。

Q2. ランニングコストは何がどのくらい必要なの？	カテゴリー：実践編

A2. ローン返済、利息、固定資産税、管理費、修繕費、が主なランニングコストです。現在金利は史上最低レベルですが、今後上昇する可能性もありますので、余裕を見ておく必要があります。また税金や管理費・修繕費については物件によって変わってきますので、物件担当者に確認しておく必要があります。

Q3. 賃料はどうやって想定すればいいの？	カテゴリー：実践編

A3. 日神不動産（株）賃貸部において、その物件周辺の賃貸相場から、目安になる賃料を想定しております。また、マンションを計画する際にどのくらいの賃料になるか想定して計画を立てているため、社会情勢が急に変わることがない限り相場的な数字となるはずです。
また、日神不動産（株）では、安定プラン（借上システム）をご要望により行っており、（日神不動産（株）による借上を行い賃借人が居ても居なくても約束された家賃を日神不動産から受け取ることが出来る仕組み）その場合の金額も参考になります。
さらに賃貸マンションの情報誌やインターネットの賃貸マンション情報サイトで、近隣の同条件のマンションの家賃を調べてみることも出来ます。
以上の賃料を比較してみることで、だいたいの賃料の目安がつかめると思います。

Q4. 想定されている賃料が適切かどうか判断するには？	カテゴリー：実践編

A4. 賃料はマーケット（借りたい人と貸したい人が折り合える金額で決まる）で決まるものなので、近隣の同条件のマンションの家賃を調べてみることが一番です。賃貸マンションの情報誌やインターネットの賃貸マンション情報で簡単に調べることが出来ます。

Q5. 将来の賃料の低下が心配・・・	カテゴリー：実践編

A5. マンションの賃料は一般的には低下していくと考えておくべきです。低下の原因は1）景気悪化等の要因により全体的な家賃水準が下がっていく（マクロ的要因）ものと2）部屋や設備の物理的な磨耗により個別の物件の家賃水準が下がっていく（ミクロ的要因）ものが考えられます。
前者1）について言えば家賃水準は不動産価格と比べると比較的安定していると言われるものの、大幅に上昇していくことは見込み薄です。慎重に考えるのであれば低下する可能性も考えておく必要はあります。
また後者2）について言えばマンションは物である以上、古くなっていくほど、家賃は少しずつ下がっていくことは避けられませんが、それを出来るだけ回避出来る物件（ブランド、立地、管理等のバランス良い物件）を選び、退室の際の内装リフォームを行うなどをしていくことで、抑える事が出来ます。
また賃借人の入れ替わりにより空室になってしまう可能性も考えておかなければなりません。
どちらにせよマンション投資においては、景気が上昇しないかぎり、又、将来性のある街や立地を選ぶ立地や選ぶこと大切です。
家賃は将来的に少しずつ下がっていくもの、と考えておくべきです。家賃が下がっていくことを前提においた上で、無理のない計画を立ててマンション投資を始めることが、対策と言えるのではないでしょうか。

Q6. 安定した賃料を得るには？	カテゴリー：実践編

A6. 賃料は景気動向や物件の状況によって常に変動していくものなので、安定した賃料を長期間にわたって確保することは、なかなか難しいことです。これを実現する近道は、安定した賃料を得ることが出来る物件を選ぶ、と言うことだと思います。
「安定した賃料を得ることか出来る物件」とはどのような物件でしょうか。いろいろな条件が考えられますが、その中で最も重要なのは当たり前のことですが、「良い物件を購入する。」（「投資用マンションの選択基準を教えて」を見てください。良い物件は借り手希望者も多く、家賃の値下がりも少ない。）ことです。賃貸マンションの居住者の目的を通勤や通学であることが多く、駅から近いなどの利便性が最も重視されると考えられるからです。もちろん部屋の広さ、設備、外観、周辺の環境、管理体制等も重要ですので、これは出来るだけ自分の目で見て、自分だったらここに住んでみたいと思うか、と言う判断をしてみることが良いと思います。
また物件により異なりますが、日神不動産（株）では安定プラン（借上システム）が用意されている物件もあります。これはマンションの一室を借り上げてくれるという仕組みで、空室となっている間も家賃収入は得られますし、契約、集金、修理や苦情処理等の管理業務まで代行しますので、マンション経営の煩わしさのほとんどが解消されます。ただし手数料がかかりますので、その分家賃収入は減ること、長期間に亘って保証されるものではないことを注意することが必要です。

Q7. 空室率はどう考えればいいの？	カテゴリー：実践編

A7. 賃貸マンションは通勤や通学を目的として入居している場合が多いと考えられますので、サラリーマンの転勤であれば3〜4年に一度、大学へ通う目的であれば2年〜4年で入居者が入れ替わる可能性があります。当然次の入居者が決まるまでは空室となるため、その間家賃収入がゼロとなることを考慮しておかなくてはなりません。
賃貸マンションの空室率は統計データー等で発表されておりませんので、データーを得ることは難しいのですが、一般的には5%〜10%と言われています。
当然ですが家賃保証を契約している場合は、空室率を考える必要はありません。

Q8. 新築マンションと中古マンションどちらがいいの？	カテゴリー：実践編

A8. マンション投資をローンを組んで始めた場合、元金の償還とローン金利の返済が出てくるのですが、当然借り入れが少ないと、ローン金利も少なくなります。 賃料収入から必要な経費（金利＋一般管理費）を差し引いた分（これを減価償却前利益といいます）が黒字であれば資産が増え、 ローンを返済することで負債が減って純資産が増大していきます。 （一般管理費とは固定資産税、都市計画税、火災保険、管理費、修繕費などが含まれます。） 減価償却前利益が赤字の場合、健全な投資とはいえないというのが一般的な考え方です。ローンを組む場合には減価償却前利益が黒字になることを条件としてください。また、長期間のローンを利用する場合は、金利上昇リスクを考慮し、金利が固定しているタイプのものを選択した方がよいでしょう。

Q9. ローンを組んでも大丈夫？	カテゴリー：実践編

A9. マンション投資をローンを組んで始めた場合、元金の償還とローン金利の返済が出てくるのですが、当然借り入れが少ないと、ローン金利も少なくなります。 賃料収入から必要な経費（金利＋一般管理費）を差し引いた分（これを減価償却前利益といいます）が黒字であれば資産が増え、 ローンを返済することで負債が減って純資産が増大していきます。 （一般管理費とは固定資産税、都市計画税、火災保険、管理費、修繕費などが含まれます。） 減価償却前利益が赤字の場合、健全な投資とはいえないというのが一般的な考え方です。ローンを組む場合には減価償却前利益が黒字になることを条件としてください。また、長期間のローンを利用する場合は、金利上昇リスクを考慮し、金利が固定しているタイプのものを選択した方がよいでしょう。

Q10. 賃貸付けを委託するときに注意することは？	カテゴリー：実践編

A10. 新築の投資用マンションの場合、販売会社の中には、グループ内や系列会社として賃貸付けを行う会社や管理を行う会社が存在します。日神不動産（株）ではマンション購入者の希望により借上を行い、賃借人が居ても居なくても約束された家賃を日神不動産（株）から受け取れるという安定プラン（借上システム）があります。入居者募集やクレーム対応、修繕、家賃の回収、確定申告用資料（賃貸に係る年間収支）の送付に到るまで行います。手間はかかりませんが、当然のことながら手数料は発生しますので、手数料を払っても見込んでいる利回りが確保できるかどうかが判断基準のひとつになります。また設定されている家賃が周辺相場と比較して適正であるかどうか見極めることも必要です。

Q11. 投資用マンションの売り時っていつなの？	カテゴリー：実践編

A11. 新築物件の場合、概ね10年経ったら売り時といわれています。これは10年以降マンション本体の減価率が加速するという考え方からきています。ただし、この減価率も物件の管理状態等に影響されますので、10年という数字が全ての物件に当てはまる訳ではありません。

Q1. 所得税と住民税が節約できるって聞いたけど・・・	カテゴリー：税金

A1. 投資用マンションの家賃収入から、物件の減価償却費・管理費・固定資産税・ローンの金利等の必要経費を差し引いたものを不動産所得といいます。不動産所得は他所得と損益通算が出来るので、これが赤字（マイナス）になれば所得税と住民税が節約できることになります。減価償却費は実際に経費として支払っているわけではないので、現金収支上はプラスであっても、税務上の収支はマイナスとなり税金が節約できるというメリットが考えられます。（詳しいことは、税理士にご相談ください。）
ここで注意しなければならないのは、あくまでも現在支払っている税金の範囲で節約が出来ると言うことです。現在景気対策等により個人の所得税・住民税はかなり低くなっており、また今後更に税率の引き下げや控除の拡大が出てくる可能性もないとはいえません。また税制自体、国の政策に応じて変更となる可能性もあるでしょう。損益通算による節税効果については、あくまでもボーナス的に考えておくのが無難と言えましょう。

Q2. 相続税・贈与税対策にもなるの？	カテゴリー：税金

A2. 相続の際にはマンションは購入額ではなく、相続税評価額で評価されます。マンションを購入して賃貸した場合は、一般的に相続税評価額は購入額の半分以下になるようです。従って現預金で相続する場合に比較すると相当有利になるといえるでしょう。（詳しいことは、税理士にご相談ください。）
ただし相続後資金が必要になった場合、現預金で相続した場合は、すぐに使うことが出来るのに対し、賃貸マンションを相続した場合は、売却して現金化しなければ使うことは出来ず、使い勝手が悪くなるという根本的な問題は残ります。

Q3. 投資用マンションも不動産取得税の軽減措置は受けられるの？	カテゴリー：税金

A3. 受けられます。マンションを取得した時期や建物の床面積等により、軽減措置が変ってきます。軽減措置を受けるためには60日以内に申告しなければいけない等の条件がありますので､税理士や都道府県の税務事務所にご相談ください。

Q4. 投資用マンションも住宅ローン控除（住宅取得等特別控除）の適用は受けられるの？	カテゴリー：税金

A4. 受けられません。住宅ローン控除は所有者本人がその物件に住んでいることが条件となっているので、投資目的の場合は適用されません。